Het is bij het indienen van een aangifte nalatenschap niet altijd eenvoudig om de waarde van een onroerend goed correct te bepalen. Als u de waarde te hoog inschat, betaalt u te veel erfbelasting. Als u de waarde te laag inschat, wordt mogelijk een belastingverhoging toegepast.
Binnenkort kunt u nu bij de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) een schatting aanvragen. Hoe werkt dat precies en wat zijn de gevolgen? Kunt u daarnaast nog steeds een (erkend) schatter-expert inschakelen? Wat zijn de mogelijkheden als de erflater in het Brussels of Waals gewest woonde?
Hoe aangeven?
Verkoopwaarde
U moet zelf de goederen die deel uitmaken van de nalatenschap schatten en aangeven, en dat volgens de verkoopwaarde op de dag van het overlijden (art. 2.7.3.3.1. VCF, art. 19, lid 1 W.Succ.) . Er is geen wettelijke definitie van die ‘verkoopwaarde’. Meestal wordt de prijs bedoeld die bij een normale verkoop verwacht mag worden. Een normale verkoop is een verkoop voorbereid onder normale omstandigheden, met voldoende publiciteit, met aantrekking van een voldoende aantal kandidaten en met inachtneming van de objectieve factoren die de waarde van het onroerend goed kunnen beïnvloeden.
Te laag geschat
Vlabel kan tot vijf jaar na het overlijden de aangegeven waarde betwisten (art. 3.14.1.0.1 VCF) . Acht de fiscus de opgegeven waarde te laag, dan moet u aanvullende rechten betalen. Vanaf het moment dat de afwijking tussen de opgegeven waarde en de verkoopwaarde meer dan 10% bedraagt, is eveneens een belastingverhoging opeisbaar (art. 3.18.0.0.8. VCF) . Die bedraagt minimaal 5% en kan oplopen tot 20% bij een tekort vanaf 100%.
In het Waals en Brussels Hoofdstedelijk gewest beschikt de fiscus over een termijn van twee jaar om de aangegeven waarde te betwisten en een herschatting te laten uitvoeren. U kunt daar een boete oplopen die gelijk is aan de aanvullende rechten, indien het vastgestelde tekort gelijk is aan of hoger is dan 12,5% van het totaal der waarderingen van de gecontroleerde goederen (art. 127, lid 1 W.Succ.) .
Als u het goed binnen een termijn van twee jaar na het overlijden met een meerwaarde verkoopt en als u spontaan een bijvoeglijke aangifte indient voor het verschil tussen de verkoopprijs en de in de aangifte aangegeven waarde, dan zal de boete of belastingverhoging wegens tekortschatting in de drie gewesten niet gevorderd worden.
Discussies uitsluiten
Voorafgaande schatting
Tot 2014 stond de federale overheid in voor de inning van de successierechten. Erfgenamen konden een voorafgaande schatting op tegenspraak vragen aan de ontvanger van het bevoegde registratiekantoor (oud art. 20 W. Succ.) . Er werden dan in onderling overleg een of meerdere deskundigen aangesteld. De waardering geschiedde op uw kosten en was definitief, zowel voor u als voor de administratie. Er waren dan geen aanvullende rechten of boetes meer verschuldigd, zelfs niet bij een verkoop met meerwaarde. Deze regeling bestaat nog steeds, ongeacht de ligging van de onroerende goederen, wanneer de erflater een inwoner is van het Brussels Hoofdstedelijk of het Waals gewest.
Erkende schatters-experten
Sinds 2015 staat Vlabel zelf in voor de inning van de erfbelasting. De voorafgaande schatting werd vervangen door een gratis eenzijdige schatting door de Vlabel (art. 3.3.1.0.9 VCF) . Deze bindende schatting bestaat voorlopig nog niet omdat het artikel nog niet in werking is getreden. Vlabel moest immers eerst kunnen beschikken over een eigen automatische, performante en accurate schattingstool. Het opzetten van een gebiedsdekkende databank met vergelijkingspunten, verrijkt met bijkomende kenmerken van het onroerend goed, zoals de bebouwde/nuttige oppervlakte, het bouwjaar, het constructietype, … was voor Vlabel dan ook een prioritair ICT-project voor 2018.
In afwachting van de bindende schatting had Vlabel een alternatief systeem in werking gesteld, dat sinds eind 2017 ook een decretale basis kreeg (art. 3.3.1.0.9/1 VCF) . Deze mogelijkheid blijft behouden.
U kunt sindsdien voor de schatting van onroerende goederen een beroep doen op landmeters-experten die een ‘kwaliteitscharter’ met Vlabel hebben gesloten. De lijst met die experten is te vinden op de Vlabel-website: http://www.belastingen.vlaanderen.be , rubriek Formulieren . Vlabel heeft afspraken met deze erkende schatters-experten. Zij maken een schattingsverslag op dat aan een aantal formele eisen op vlak van kwaliteit moet voldoen (art. 3.3.1.0.9/1, § 3 VCF) . De schatting is bindend voor Vlabel op voorwaarde dat de erkende schatter-expert de regels heeft gerespecteerd en het deskundige schattingsverslag wordt gevoegd aan de aangifte nalatenschap. De schatting geschiedt op uw kosten.
Eenzijdige bindende schatting
De schattingstool is intussen ook beschikbaar en maakt het volgens Vlabel mogelijk om een betrouwbare schatting van de verkoopprijs te bepalen. Hierdoor kan een besluit van de Vlaamse regering de eenzijdige schatting door Vlabel in werking stellen. Het wordt dus binnenkort mogelijk om vóór de aangifte een schatting te vragen van het geheel of een deel van de onroerende goederen die zich in België bevinden. De bindende schatting kan enkel worden gevraagd wanneer de erflater woonachtig was in het Vlaams gewest.
Eenzijdig, bindend en gratis
Door de schattingstool krijgt Vlabel een hulpmiddel in handen, maar Vlabel zal finaal wel zelf de waarde van het onroerend goed bepalen. U wordt hierbij niet betrokken. Vlabel waardeert het onroerend goed dus eenzijdig. De voorafgaande schatting is kosteloos. De schatting is ook bindend en zal worden gebruikt voor de berekening van de erfbelasting. Indien u het onroerend goed na het overlijden verkoopt voor een hogere prijs, dan zal Vlabel deze waarde niet in vraag stellen.
Aanvraag
Een schatting door Vlabel moet gevraagd worden binnen de aangiftetermijn voor een nalatenschap (vier maanden vanaf het overlijden) en uiteraard vooraleer de aangifte zelf wordt ingediend. Voor een aanvraag tot bindende schatting dient een formulier, op papier of elektronisch, van de Vlaamse Belastingdienst te worden gebruikt.
Het formulier bevat de volgende elementen (nieuw art. 3.3.1.0.5. VCF) : (i) gegevens over de aanvragers (erfgenamen) en de erflater; (ii) de keuze van een woonplaats, als plaats waar alle kennisgevingen naartoe kunnen worden gestuurd. Het kan ook een vertegenwoordiger (bv. notaris) zijn die die taak op zich neemt; (iii) de aanduiding van het te schatten onroerend goed met de kadastrale gegevens; (iv)een overzicht van de stukken die nuttig kunnen zijn voor de schatting, bv. foto’s, een schets van de ligging of indeling, huur/- of pachtovereenkomsten, … en die als bijlage worden toegevoegd.
Vlabel bezorgt een ontvangstmelding binnen de 15 kalenderdagen (nieuw art. 3.3.1.0.9, lid 2 VCF) . Vlabel kan bijkomende stukken opvragen indien de aanvraag onvolledig of onduidelijk is (nieuw art. 3.3.1.0.5, par. 2 VCF) . Ook een plaatsbezoek is mogelijk (nieuw art. 3.3.1.0.9, lid 3 VCF) .
Inwerkingtreding
Het voorontwerp van besluit werd goedgekeurd op 1 februari 2019. De Raad van State heeft, naar aanleiding van haar advies bij de bepalingen over de voorafgaande schatting, echter opgemerkt dat een advies vereist is van de Gegevensbeschermingsautoriteit. Dat advies werd ondertussen aangevraagd. De adviestermijn bedraagt 60 dagen. De bindende schatting zal dan ook deel uitmaken van een apart ontwerp van besluit dat, wellicht in de loop van de maand mei, ter definitieve goedkeuring aan de Vlaamse regering zal worden voorgelegd.
Anne Meyus
Jurist & Belastingconsulent – Vermogensadvies
Bron : Taxwin Praxis