Zoals we eerder schreven, kunnen partijen er met ingang van 1 januari 2019 onder bepaalde voorwaarden voor kiezen om de verhuur van een gebouw aan de btw te onderwerpen. Daarnaast is vanaf 1 januari 2019 de kortdurende verhuur van een gebouw verplicht aan btw onderworpen.
De Btw heeft hierover recent een circulaire gepubliceerd. Wat moet u daarvan zoal weten?
Hoedanigheid huurder
Btw-plichtig
Kiezen voor het btw-stelsel is enkel mogelijk wanneer aan twee grondvoorwaarden voldaan is. De eerste voorwaarde heeft te maken met de hoedanigheid van de huurder, de tweede met het onroerend goed dat het voorwerp kan uitmaken van het optioneel btw-stelsel. Wat de hoedanigheid van de huurder betreft, is het optioneel btw-stelsel alleen maar van toepassing als de huurder een btw-plichtige is die de goederen uitsluitend gebruikt in het kader van zijn economische activiteit die hem de hoedanigheid van btw-plichtige verleent.
De Btw benadrukt dat de loutere mededeling van het btw-nummer geen voldoende indicatie is om aanspraak te kunnen maken op het optioneel btw-stelsel. Enerzijds is het bezit van een btw-nummer niet altijd gelinkt aan de hoedanigheid van belastingplichtige. Dat is bv. het geval voor passieve holdings of overheidsinstanties die een btw-nummer hebben omdat ze de drempel voor intracommunautaire verwervingen hebben overschreden. Anderzijds betekent de mededeling door de huurder van een geldig btw-nummer niet dat hij het onroerend goed zal gebruiken in het kader van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent (circ. 2019/C/25 van 21.03.2019, II, 7) .
Het is overigens ook niet noodzakelijk vereist dat de huurder een btw-nummer heeft. Ook vrijgestelde btw-plichtigen zoals artsen, ziekenhuizen, scholen, woonzorgcentra, … (art. 44 W.Btw) , kunnen het optioneel stelsel toepassen.
Contract: aandachtspunten
Wijzigt in de loop van het contract de hoedanigheid van de huurder of verandert het gebruik van het gehuurde goed (bv. ook voor privédoeleinden), dan zal de optie van rechtswege ophouden uitwerking te hebben en kan de verhuur niet langer met btw belast worden voor de periode waarin de voorwaarden niet langer vervuld zijn. De verhuurder zal in dat geval de initieel in aftrek gebrachte btw op de oprichtingskosten moeten herzien.
Het is dan ook aangewezen om de precieze activiteiten van de huurder zo nauwkeurig mogelijk te omschrijven in het huurcontract. Voorzie het best ook dat de btw-kost van een herziening (m.i.v. eventuele boeten en nalatigheidsinteresten) op de huurder kan worden verhaald.
Welke gebouwen?
Aard van het pand
Daarnaast moet het gaan om de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, desgevallend met inbegrip van het bijbehorende terrein. De verhuur van louter een stuk grond valt dus buiten het toepassingsgebied van de optionele btw-heffing. Onder gebouw of gedeelte van een gebouw begrijpen we ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden (art. 1, §9, 1° W.Btw) . Dit begrip veronderstelt in de eerste plaats het onroerend uit zijn aard maken van grondstoffen (beton, asfalt, …) of van materialen (buizen, palen, vloerstenen …).
Een geasfalteerd terrein is dus een gebouw en komt dus in aanmerking voor de toepassing van het optioneel btw-stelsel. Dat is niet het geval voor de verhuur van een terrein zonder vasthechtend wegdek, bv. een terrein voorzien van een steenlaag of een groene ruimte (circ. 2019/C/25, II, 1) .
Ouderdom van het pand
Bovendien is in principe vereist dat het een nieuw gebouw of fundamenteel vernieuwd gebouw betreft. Concreet moet de btw op werken in onroerende staat die bijdragen tot de oprichting van het nieuwe gebouw of tot de vernieuwbouw van het reeds bestaande gebouw ten vroegste opeisbaar zijn geworden vanaf 1 oktober 2018.
De btw wordt in principe opeisbaar op het tijdstip van de ontvangst van een betaling vóór het belastbaar feit dat nog niet is gefactureerd of de uitreiking van een factuur en in elk geval uiterlijk de 15de dag van de maand volgend op de maand waarin het belastbare feit heeft plaatsgevonden. Het belastbaar feit vindt plaats op het tijdstip waarop de dienst is verricht, namelijk op het tijdstip van de voorlopige oplevering van de werken of bij tolerantie aan het einde van de derde maand die volgt op de maand waarin de aannemer de werken heeft stopgezet.
Enkel de kosten die rechtstreeks door de aannemer aan de bouwheer gefactureerd worden, moeten hierbij in aanmerking worden genomen. Facturaties door een onderaannemer aan een aannemer mogen buiten beschouwing worden gelaten. Deze facturen staan de toepassing van het optioneel stelsel dus niet in de weg, ook al zijn zij uitgereikt vóór 1 oktober 2018 (circ. 2019/C/25, II, 4) .
Gedeelte van een gebouw
Ook een gedeelte van een gebouw komt in aanmerking voor het optioneel btw-stelsel, als dat zelfstandig kan worden verhuurd en gebruikt. Wordt het gebouw dus bv. ook voor privédoeleinden gebruikt, dan kan het privégedeelte niet onder het optioneel stelsel verhuurd worden, maar het beroepsgedeelte wel. Daarvoor is wel vereist dat men zich van buitenaf toegang moet kunnen verschaffen tot die beroepsgedeelten, zonder zich doorheen ruimten te moeten begeven die uitsluitend voor andere doeleinden dan de economische activiteit worden aangewend door de huurder of door andere huurders (circ. 2019/C/25, II, 2) .
Het zelfstandig gebruik is de enige voorwaarde die de wet oplegt. Het gedeelte hoeft dus geen afzonderlijk kadastraal nummer te hebben. Evenmin moet het een onafhankelijke structuur zijn t.o.v. het originele gebouw.
Kortdurende verhuur
Waarover gaat het?
Onder ‘kortdurende verhuur’ wordt verstaan een verhuur van maximaal zes maanden. Het gaat hier bv. om de verhuur van feestzalen, pop-upstores, tentoonstellings- en seminarieruimten, congreszalen, enz. Huurt een commerciële onderneming sinds 1 januari 2019 bv. voor één dag een vergaderzaal, dan is er verplicht btw verschuldigd over de huurprijs. Het optioneel btw-stelsel is dan niet van toepassing. De verplichte btw-heffing heeft dan immers voorrang op de optionele btw-heffing (circ. 2019/C/25 van 21.03.2019, punt 16) . Deze verplichte btw-heffing geldt niet als de huurder een particulier of een organisatie zonder winstoogmerk is.
De verhuur voor een periode van niet meer dan zes maanden, die voortvloeit uit een overeenkomst die ingegaan is voor 1 januari 2019, blijft in principe vrijgesteld van btw tot aan het einde van de oorspronkelijke looptijd van de overeenkomst (circ. 2019/C/25 van 21.03.2019, punt 26) .
Hoe berekenen?
Als de verhuur van eenzelfde onroerend goed het voorwerp uitmaakt van opeenvolgende contracten van korte duur tussen dezelfde partijen, dan wordt rekening gehouden met de totale aaneengesloten gebruiksduur van het goed, krachtens alle overeenkomsten samen. In dat verband worden de initiële overeenkomst en de verlengingen ervan als opeenvolgende overeenkomsten beschouwd.Als de totale duur van de opeenvolgende overeenkomsten zes maanden overschrijdt, dan behouden de contracten die binnen die duur van zes maanden aflopen, behoudens misbruik, wel hun kwalificatie als kortdurende overeenkomst. Voor het daaropvolgende contract kan dan desgevallend toepassing gemaakt worden van de optionele btw-heffing.
Voor het bepalen van de totale aaneengesloten gebruiksduur wordt geen rekening gehouden met overeenkomsten die in werking getreden zijn vóór 01.01.2019 (circ. 2019/C/25 van 21.03.2019, punt 12) .
Tim Van Sant
Advocaat-Vennoot PWC Legal
Bron : Taxwin Praxis